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北京市老旧小区综合整治走过“十二五”
来源:联盟常务理事单位中国电子工程设计院谭军  发布时间:2016-05-31

一、工作进展

截至2016年4月底,北京市各区县老旧小区改造管理办公室(简称:老改办)均未开始2016年新工程立项工作,市老改办尚未下发相关文件,布置新一年的改造任务。伴随着我国“十二五”的完美收官,按当初制定的时间结点,北京市老旧小区综合整治工作也基本步入尾声。而继北京市之后,国管系统的老旧小区综合整治正如火如荼地开展,计划在2018年全面完成;驻京武警和卫戍区部队老旧营区及医疗设施综合整治试点工作已筹备两年,16年也必将实施;宁夏等多省区老旧小区综合整治工作也在积极有序地推进。

2011年7月8日北京市房屋建筑抗震节能综合改造工作领导小组第一次全体会议召开,正式拉开了全国老旧小区综合整治工作的序幕。五年时间,北京市完成综合整治的老旧小区数量约1582个,建筑面积约5850万m2。其中2012年完成约1500万m2,2013年约1470万m2,2014年约1430万m2,2015年约1450万m2。我参与较多的通州区和房山区老旧小区综合整治面积分别为176.79万m2和217.25万m2,进度见附图1。


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           (a)房山区                                                                   (b)通州区

1 房山区和通州区老旧小区改造进度

这些整治后的老小区,仅用旧貌换新颜评价是片面的,应该是居住品质的大幅提升。老房子加固了,有的还扩了面积;房子暖和了,增加了外墙保温、更换了节能窗、供暖热计量、部分没有暖气的房子新安装供暖系统、屋顶做了平改坡;房子漂亮了,外立面重新粉饰;房子安全了,增设了防盗门、部分增加了可视对讲系统;小区整洁了,规范了机动车和非机动车车位、小区道路铺装硬化、步行道更新、架空线规整入地、垃圾收纳点规整;小区漂亮了,重新进行绿化美化、局部增加景观小品;夜晚小区亮了,更换或增设小区内路灯;残疾人出行方便了,增加了残疾人坡道、盲道、残疾人扶手等无障碍设施。

这些整治后的老小区,仅用旧貌换新颜评价是片面的,应该是居住品质的大幅提升。老房子加固了,有的还扩了面积;房子暖和了,增加了外墙保温、更换了节能窗、供暖热计量、部分没有暖气的房子新安装供暖系统、屋顶做了平改坡;房子漂亮了,外立面重新粉饰;房子安全了,增设了防盗门、部分增加了可视对讲系统;小区整洁了,规范了机动车和非机动车车位、小区道路铺装硬化、步行道更新、架空线规整入地、垃圾收纳点规整;小区漂亮了,重新进行绿化美化、局部增加景观小品;夜晚小区亮了,更换或增设小区内路灯;残疾人出行方便了,增加了残疾人坡道、盲道、残疾人扶手等无障碍设施。

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二、工作特点

1.既为民造福又促进经济增长

当前我国经济面临下行压力大、产能过剩等问题。创新创业、经济结构调整和产业升级是经济发展方向,然而,这些都需要假以时日才能渐成气候,形成新的增长点。对2000年之前建成的老旧小区进行更新改造,可以使社会投资增加,促进实体经济增长,不仅可以给产业升级、经济结构调整和企业自主创新留出时间和空间,更可以在短期内促进经济增长。 

2.资金带有明显政府色彩

与商业化运作模式不同,北京市老旧小区改造属于公益性、非营利性项目,缺乏资本收益基础,难以实现社会资本收益。目前的经费模式采用1+1形式,即由北京市财政出资50%,各区县财政出资50%,不需要小区居民承担改造费用。

3.政府主导,产权单位实施

       2012年北京市向各区县下达了开展老旧小区综合整治工作的通知,由建委、规委、残联等组织形成老旧小区办公室对改造工作进行统一指导。由各区县建委牵头,产权单位与街道协调配合进行改造项目实施。

4.推进工作高效扎实

       为了确保改造工作的顺利实施,由政府主导出资、组织,选出合格的设计、检测、施工企业,由产权单位与街道配合协调,自上而下地推进改造工作。这能够有效地减少改造阻力,更加深入地协调居民需求和意见,迅速开展检测、设计、施工,使改造工作高效推进。同时,2015年8月中国老旧小区暨建筑改造产业联盟正式成立,联盟聚集了政府相关部门、房地产开发企业、设计单位等,共同研究开展既有建筑改造顶层设计,推动改造工作,为未来全国范围更加广泛的城市改造起到促进作用。

5.方案设计灵活

北京市老旧小区多为砌体结构,由于砌体结构的材料强度低,结构整体性差,导致其抗震性能较差,同时普遍存在一层违章建筑、承重墙体材料劣化严重、悬挑阳台与承重墙体连接不可靠等问题,在结构加固方案的选择上需进行灵活考虑,常规的加固方式可能不能满足实际情况的需求,需要具体问题具体分析,在保证加固原理不变的宗旨下,灵活运用专业知识,突破常规的思维模式,寻求最优的加固方案。例如考虑增层加固或扩建混凝土剪力墙加固

三、关于老旧小区改造的几点思考

       1. 老旧小区改造依靠现有的模式,即由政府主导出资,组织推动,不具备可持续性。这将产生非常大的资金缺口,需要挖掘和建立一种由政府支持、依靠市场运作的改造机制。由政府给予政策补贴、住户适度出资和实施企业投资三方共同筹集资金,通过市场运作,创造新的经济增长点,实现政府、居民和企业的共赢,使得老旧小区改造项目在全国范围内推广运行。例如引入PPP模式,即“公共私营合作”的融资机制。利用小区内既有资源吸引社会资金,减轻政府财政负担、增加社会投资渠道、扩大内需,拉动经济增长。

       2. 老旧小区的产权复杂、不明确,改造涉及投资、建设管理、规划管理、房屋产权管理,以及环境保护、绿化、卫生、消防等多个部门,急需相关部门在形成共识基础上协调支持,从政策法规的角度支持改造项目,打破既有建筑改造政策法规制度瓶颈。

       3. 老旧小区改造6+1方案,通过对老旧小区自身的挖潜将加层销售的收入用于改造的投入,可以有效地提高现有社会资源的利用率。在北京、上海等一线城市,房价相对较高,这种6+1模式能够较好的解决老旧小区改造资金问题。但在二、三线城市,新房与老旧小区中的增建房房价差异不大,依靠加层销售的经济效益不足以覆盖改造的资金缺口,此种模式在二、三线城市内难以大范围推广。

      4. 目前北京市老旧小区改造中仍未增加电梯,老年人出行不便。加装电梯已经是一个急需解决的重要问题。同时,在老旧小区的改造中,要注重保留城市和历史特色,延续历史文脉,为子孙后代留下需要传承的历史品质与文化内涵

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