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我国老旧小区综合改造(加层加梯)模式研究课题 阶段性成果研讨会在沪召开
来源:既改网  发布时间:2016-07-18

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2015年12月,中央城市工作会议提出“加快推进老旧小区改造”,2016年2月《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》要求“有序实施城市修补和有机更新,解决老城区环境品质下降、空间秩序混乱等问题”。推进老旧居住小区更新改造已从政策建议转化为“十三五”应对经济下行压力和加强城市规划建设管理工作具体对策

为研讨我国老旧小区综合改造(加层加梯)模式,总结课题阶段性成果,完善调整《航天新苑加梯加层宜居综合改造项目调研报告与实施方案》,2016年7月16日,我国老旧小区综合改造(加层加梯)模式研究课题阶段性成果研讨会在上海虹梅街道办事处会议室召开。

出席本次会议的有政协上海市委常委、人口资源环境建设委员会主任孙建平,国家行政学院政府经济研究中心主任王健,上海市建筑学会理事长曹嘉明,上海太平洋能源中心主任徐吉浣,住房和城乡建设部政策研究中心研究员、中国老旧小区暨建筑改造产业联盟常务副理事长赵路兴,中国房地产业协会房地产市场与住房保障研究分会副秘书长、中国老旧小区暨建筑改造产业联盟秘书长夏子清,中国老旧小区暨建筑改造产业联盟副秘书长杨平,上海市徐汇区规划和土地管理局副局长婷,上海市徐汇区住房保障和房屋管理局副局长曹磊,既有建筑更新研究设计中心秘书长宋上海市徐汇区虹梅街道办事处副主任黄时,上海永和房地产有限责任公司董事长杨永法,上海上银置业发展有限公司董事长胡建平,上海宁居置业发展有限公司董事长殳金荣,航天新苑居民委员会主任沈云霞,航天新苑业主委员会主任张源龙等领导、嘉宾。新华社、解放日报、文汇报、人民日报、环球时报媒体朋友出席了本次会议。会议由赵路兴常务副理事长主持。

会上,赵路兴常务副理事长对课题研究进展情况做了专题报告;王健院长做课题阶段性成果主题介绍;与会人员对阶段性成果主要内容进行交流讨论,讨论以上海市为试点推进老旧改造和航天新苑小区作为试点的可行性;研讨如何发挥各方资源的作用,推动政府加快老旧小区更新改造工作。

一、会议讨论了航天新苑小区改造项目存在的问题

(一)航天新苑小区存在的问题

航天新苑建于1996年5月,位于徐汇区虹梅路2015弄,东临城市主干道虹梅路,小区北高层小区永兆豪庭,南高层写字楼,西办公区,东宾馆和加油站,周边配套施完善,交通便捷。航天新苑一期竣工于1998年2月,二期竣工于1999年12月,总占地面积28369平方米,建筑面积42730平方米,6层建筑17栋,46个门号,共计552套住房,常住人口2000人左右。此外,还有车棚面积980平方米目前,小区内多层住宅均无电梯,垂直交通问题已经成为影响居民出行和居家养老的突出困难与难点。

航天新苑在上海的老旧小区中具有普遍性和代表性,它们存在的问题,归纳起来就是“三忧一旧”:“一忧”,建筑品质差、安全状况堪忧;“二忧”,适老性差、居民上下楼堪忧。小区内共有17栋6层住宅建筑,全部没有电梯“三忧”,配套设施落后失修,车位少居民停车堪忧;“一旧”,建筑外立面破旧,影响城市整体形象。

(二)推动航天新苑宜居综合改造的难点

推动航天新苑宜居综合改造的难点主要有以下几个方面:一是缺乏政策法规依据,二是技术标准规范缺失,三是不同居民之间利益协调难,四是改造资金来源困难。

(三)航天新苑“加梯、加层”宜居综合改造的基本思路

以加梯改造为核心,实施系列改造。为平衡增设电梯产生的资金缺口,进行结构增层。同时,按照7度设防烈度进行结构抗震加固、实施墙体保温隔热改造和门窗更新提档;对配套市政管网和基础设施进行更新改造;建设立体停车设施和无障碍坡道;绿地和环境优化提升等系列改造项目。

二、推进航天新苑“三维一体”的改造模式

航天新苑加梯加层宜居综合改造方案,以街道办、居委会为中枢、代建单位为主体、政府部门协调并辅助推进的“三维一体”的改造模式。首先,在街道办的协调下,居委会联合各楼楼长负责做好综合改造项目的宣传,通过相关楼层具有威信力的楼长等向各楼层居民家庭宣传宜居综合改造的利弊,使得全体居民能够就宜居综合改造形成共识。在此基础上,推进利益主体之间的协商以及费用分摊等沟通协商,以及意向征询和意见反馈。其次,代建单位根据街道办委托作为改造的实施主体,全程负责改造实施以及后续运营和维护更新等。最后,政府部门负责积极协调和配合业主委员会和代建单位以及相关政府职能部门开展相应协调和管理监督职责。

三、推动上海老旧小区宜居综合改造的建议

(一)创新老旧小区改造管理体制,实行“一门审批”.

(二)保证安全的基础上,调整技术规范和技术标准.

(三)明确小区改造中收益分配比例和增量房产的产权.

(四)调动居民参与改造的积极性。

(五)拓展多种资金渠道。

(六)探索公私合营模式(PPP)破解市场化宜居综合改造的资金难题。

商品住房开发建设,经过20年的实践,模式已经成熟;老旧小区穿衣戴帽式的综合整治,各地也有很多经验。落实中央城市工作会议要求,在房地产转型和城市内涵式发展,都要求存量改造和增量发展并重阶段,老旧小区有机更新应当成为新常态下的住房供给侧改革的重要任务。

推进宜居综合改造,需要国家层面的政策法规调整与创新。应坚持试点先行,尽快开展全国性试点;调整、制定符合老旧小区宜居综合改造的技术规范和标准;获得中央财政支持;针对老旧小区宜居综合改造,推动法律、法规调整和创新。

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